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Le loyer plafonné du bail renouvelé se calcule à partir du loyer initial et non du loyer révisé

Lors du renouvellement d’un bail commercial dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans, la variation du loyer applicable au moment de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut pas excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice choisi par les parties. Cette règle dite du plafonnement est écartée en cas de modification notable d’un des éléments permettant de déterminer la valeur locative, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties (C. com. art. L 145-33 et L 145-34, al. 1 et 2).

Lorsque le loyer a fait l’objet d’une révision judiciaire au cours du bail expiré, le loyer plafonné se calcule, vient de juger la Cour de cassation, en appliquant la variation indiciaire sur le loyer qui a été fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail expiré, et non sur le loyer révisé.
La Cour a en outre précisé que cette fixation judiciaire du loyer ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer.
Cass. 3e civ. 11-4-2019 no 18-14.252 FS-PBI, Sté immobilière Lacroix c/ Sté Sedev
A noter
1. C’est la première fois que la Cour de cassation est appelée à trancher la question de savoir si la révision judiciaire du loyer en cours de bail a une incidence sur le calcul du loyer plafonné. En répondant par la négative, la Cour fait une application stricte de l’article L 145-34 du Code de commerce, qui se réfère, comme base de calcul, au « loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ».

Cette décision s’inscrit dans la droite ligne de la solution retenue pour le bail à paliers (Cass. 3e civ. 6-3-2013 no 12-13.962 FS-PB : BPIM 3/13 inf. 222) et le bail avec franchise de loyer (Cass. 3e civ. 17-5-2006 no 05-11.685 FS-PB : RJDA 8-9/06 no 879) : seul compte le montant fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler.

2. S’agissant de la modification des obligations respectives des parties comme motif de déplafonnement du loyer, la Cour suprême considère que la modification du loyer intervenue au cours du bail expiré s’analyse en une telle modification lorsqu’elle est décidée de manière conventionnelle dans des conditions étrangères tant à la loi qu’au bail initial. Dans le présent arrêt, la Cour refuse de revenir sur cette restriction et de faire entrer dans cette notion la modification judiciaire du loyer intervenue en application de dispositions légales.

3. En pratique, les principes affirmés ici par la Cour de cassation peuvent conduire, par application de la règle du plafonnement, à ce que le montant du loyer du bail renouvelé soit inférieur au loyer en cours issu de la révision judiciaire. Tel était le cas en l’espèce où le loyer plafonné du bail renouvelé était trois fois inférieur au loyer révisé qui avait été fixé par le juge à la valeur locative.