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27/06/2019

Qualification de terrain à batir dans une ZAC

Pour qualifier une parcelle expropriée dans une ZAC de terrain à bâtir, le juge doit tenir compte des réseaux desservant l’ensemble de la zone et non seulement de ceux à proximité de la parcelle.


Au cours d’une procédure d’expropriation partielle, des parcelles sont qualifiées de terrains à bâtir puis évaluées en tant que tels. L’expropriant exerce un recours, estimant que les réseaux desservant la zone dans laquelle sont situées ces parcelles sont insuffisants.

La cour d’appel constate qu’à la suite des travaux d’aménagement de la zone, les parcelles sont desservies par une voie et des réseaux. Elle confirme la qualification de terrain à bâtir.

Censure de la Cour de cassation. Les parcelles étant situées dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la cour d’appel aurait dû vérifier si les réseaux les desservant sont suffisants pour l’ensemble de la zone.
Cass. 3e civ. 4-4-2019 no 18-10.989 FS-PBI, Syndicat mixte interrégional d’aménagement des digues du Delta du Rhône et de la mer
A noter
1. Cette décision rappelle que lorsque des terrains sont situés dans une zone devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de toute cette zone (C. expr. art. L 322-3 ; Cass. 3e civ. 1-12-2010 no 09-13.940 : BPIM 1/11 inf. 16). Cette règle est souvent perdue de vue pour déterminer la qualification de terrain à bâtir.

2. Dans cette affaire, les propriétaires des parcelles expropriées partiellement avaient demandé une indemnité pour dépréciation du surplus à hauteur de 50 000 €. Curieusement, la cour d’appel avait rejeté leur demande au motif qu’il s’agissait de terrains à bâtir. La Cour de cassation censure également la décision sur ce point : l’indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié, du moment qu’il s’agit d’une expropriation partielle.

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