Loyer Binaire et Juge des Loyers commerciaux
Le bail commercial prévoyant un loyer variable assorti d’un montant minimum équivalant à la valeur locative n’interdit pas, si le contrat le prévoit, de demander au juge des loyers commerciaux d’évaluer cette valeur locative lors du renouvellement.
Un bail commercial prévoit un loyer annuel calculé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire assorti d’un montant minimum, « étant convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé ». Les parties conviennent dans le contrat de soumettre la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions du Code de commerce régissant les baux commerciaux, et attribuent compétence en ce sens au juge des loyers commerciaux.
La cour d’appel de Versailles rejette la demande du propriétaire en fixation de la valeur locative au jour du renouvellement du bail et elle annule la clause relative au loyer, en se fondant sur l’argumentation suivante : cette clause réintroduit la procédure statutaire de fixation du loyer pour une partie seulement de ce loyer et, si les parties sont libres de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles ne peuvent pas attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent.
La clause litigieuse confie au juge l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, alors que celle-ci ne pourrait, selon l’article L 145-33 du Code de commerce, s’envisager que comme étant un plafond de loyer ; ainsi les parties demanderaient au juge de s’opposer à l’application de la loi.
La Cour de cassation écarte ces arguments : la clause prévoyant que le loyer est calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalant à la valeur locative, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti. Cass. 3e civ. 29-11-2018 no 17-27.798 FS-PBI, Sté ESQ c/ Sté André
A noter
La Cour de cassation a déjà posé en principe, s’agissant d’un loyer composé d’un montant fixe minimum auquel s’ajoute un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire (loyer dit « binaire »), que les parties sont libres de fixer le loyer du bail renouvelé selon les modalités qu’elles déterminent et de prévoir la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (Cass. 3e civ. 3-11-2016 nos 15-16.826 et 15-16.827 FS-PBRI : BPIM 1/17 inf. 54).
Dans des termes quasi identiques, elle réaffirme ici cette solution, qu’elle étend logiquement au cas où le loyer n’est pas composé de deux parties (un loyer fixe minimum et un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire), mais d’un loyer exclusivement composé d’une part variable, assorti d’une valeur plancher, qu’il est demandé au juge de fixer.
Rappelons que, dans l’hypothèse d’un loyer binaire, le juge détermine le loyer fixe minimal suivant les critères de l’article L 145-33 du Code de commerce, c’est-à-dire en tenant compte, notamment, de l’obligation contractuelle de verser, en plus du minimum garanti, une part variable et en appréciant l’abattement qui en résulte (Cass. 3e civ. 3-11-2016 précité).
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